전세, 월세 계약시 절차 및 필수 체크사항
우리가 집을 구할때 일반 매매를 통해 계약을 하는 경우도 있지만 전세나 월세 같은 임대 형식으로도 많이 한다.
하지만 어디를 가나 계약의 헛점을 이용해 우리의 소중한 돈을 사기를 치려는 인간 아니 짐승들이 많기에 우리 스스로가 준비를 많이 해야한다.
그래서 간략하게 전세, 월세 계약시 절차와 필수 체크사항에 대해 알아보도록 하자.
▣ 계약전 (해당 물건에 대한 권리관계 확인)
▷ 등기부등본 발급은 임대차 계약전 필수
▷ 근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분, 경매등기 등 해당물건에 대한 권리관계 분석하기
▷ 아파트는 70%, 연립이나 다가구는 60% 이하로 임차보증금 합계로 일반적이다.
(임차보증금 = 근저당채권액 + 전세금) 어디까지나 계약시 참고사항이며 최종적인 책임은 계약 당사자 본인에게 있다.
▣ 계약시 (계약대상자 확인 및 계약 내용 확인)
▷ 등기부상의 명의가 상대방인지 신분증 대조로 필수로 확인해야한다.
▷ 대리인을 통한 계약일 경우 주민등록증 확인, 위임장과 인감증명서 수령, 명의자의 배우자 및 가족일 경우도 위임장과 인감증명서를 받아두는 것이 안전하다.
▷주택임대 계약서 기재사항
- 부동산의 표시
- 보증금, 계약금, 잔금, 월세금의 경우 액수와 지불방법 및 시기
- 임대인 및 임차인 주소, 주민번호, 연락처, 이름, 도장
- 부동산중개사사무소 상호, 주소, 연락처, 도장
- 주택의 인도시기, 임차기간
- 해약조건, 위약금 등의 특약사항
- 계약체결일자
▷ 월세 계약서 작성 요령
- 임대차 보증금 및 월세 금액의 지급날짜를 한글과 숫자로 나란히 기재
- 월세에 대한 부가가치세를 임차인이 부담하는 경우 월세란에 부가가치세 포함한 금액이라 기재
- 월세가 선불 혹은 후불 여부도 상호 협의 후 기재
- 임차인이 부담 하는 고정 관리비 항목 및 그 외 임차인이 따로 부담해야 하는 항목에 대해 구체적으로 기재
- 특약사항이 있는 경우 상세히 기재 (추후 분쟁의 소지를 줄이기 위함)
- 계약서 내용 중 일부문구를 정정 및 삭제시 두줄을 그어 표기하고 기재사항을 정정한 후 정정 날인한다.
- 계약조항이 모두 기재되고 이상이 없을 경우 기명날인며 계약서 각장 연결부분에 당사자 모두 간인을 찍는다.
- 만약 계약당사자가 회사일 경우 회사의 이름, 대표자의 이름을 기재하고 반드시 회사의 법인 인감도장으로 날인
- 계약서는 계약 당사자의 인원만큼 작성 각각 원본을 보관
▷ 전세 계약서 작성 요령
- 임대차 보증금액은 한글과 숫자로 나란히 기재
- 월세에 대한 부가가치세를 임차인이 부담하는 경우 월세란에 부가가치세 포함한 금액이라 기재
- 월세가 선불 혹은 후불 여부도 상호 협의 후 기재
- 특약사항에는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생에 대한 처리 방법과 혜약조건, 위약금 사항을 명확하게 반드시 기재
- 계약서 내용 중 일부문구를 정정 및 삭제시 두줄을 그어 표기하고 기재사항을 정정한 후 정정 날인한다.
- 계약조항이 모두 기재되고 이상이 없을 경우 기명날인며 계약서 각장 연결부분에 당사자 모두 간인을 찍는다.
- 계약금을 지불한 뒤 영수증을 받고 매도인, 매수인, 중개업자는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관
▣ 계약후 (대항요건 갖추기)
▷임대차 계약후 전입신고 및 확정일자를 받아 대항요건을 갖추어야 한다.
▷ 확정일자는 전입신고 + 거주 요건이 되어야 대항력 및 우선변제권이 생긴다.
- 확정일자 받는 방법
관할 읍,면,동사무소 방문 → 전입신고 신청서 접수,완료 → 주민등록등본 1부 발급 → 확정일자 요청 → 확정일자 확인도장 → 완료
- 준비서류
임대차(전/월세) 계약서 원본 (계약서 분실 시 최초의 확정일자를 받은 사실을 증명하기 어려우므로 우선변제권 행사를하지 못할 수 있음
▣ 그 밖의 전/월세 계약시 확인사항
- 임차주택의 사용부분을 계약서상에 정확히 표시
- 계약금 및 잔금의 금액 및 지급일정과 임대차기간 명시
- 임대료(=차임) 지급방법
- 전임차인의 퇴거일과 입주일 확인
- 전임차인의 관리비 등 제세공과금 처리
- 시설상태 및 수리여부 확인
- 구조변경 및 원상회복 문제
- 위약 및 계약해제 사항
- 특약사항란은 구체적으로 기입
- 중개수수료 지불 문제
- 최종잔금시 관리비, 수도, 전기, 가스비용 등 월지불내역 확인
이상 간략하게 정리하였으며 우리의 큰 돈이 오고 가기에 한번 체크하고 또 한번 체크하고 하여야 할 것이다.
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